快评｜厦门、南京土拍“僧多粥少”，央国企“全面撒网”
导语
厦门、南京今日的土拍均以较高的热度收场，整体仍呈现局部火热、整体分化的格局。
(资料图)
◎ 文 / 谢杨春、吴嘉茗
5月10日，厦门、南京同日迎来集中供地出让。作为年内首次土拍，厦门首拍虽然仅有3宗地块，却呈现出超高热度，2宗地进入摇号环节，其中1宗高达88家房企参与摇号，整体溢价率达到10.39%；南京也延续了首轮的热度，本次3宗地块摇号成交，整体溢价率持续攀升至9.23%。
01
厦门：稀缺供应+倒挂显著助推土拍火热华南央国企悉数“登场”
岛内供应稀缺、房价坚挺支撑土拍火热
自2015年到2022年，厦门含宅用地总成交建面为1705万平方米，而成交的普通住宅建面为1751万平方米，土地呈现供不应求的局面。
细化到区域层面则更加明显，岛内作为厦门最为核心的区域，由于受到天然地理因素的限制，土地供应连读多年处于低位，2021年和2022年，在岛内提升土地供应量的情况下，岛内的土地成交建面才占全市总成交建面的三成左右，而此前占比均在20%以下。
而岛内的商品住宅成交来看，成交规模有所起伏，但均价持续走高，2022年岛内商品住宅的成交均价已达70289元/平方米。
综合来看，土地供应的持续稀缺、房价的一路走高和本次土拍降配建的转变，在三者共同作用下，本次土拍的高热已经可以预见。
优质地块一二手房倒挂近3万元/平方米，提振房企竞拍积极性
本次集中供地是厦门年内首次含宅地块供应，整体来看延续了“体量小、地块精”的供应方式，一共仅有3宗地块，总建筑面积为26.6万平方米。
3幅地块中有2幅位于湖里区五缘湾板块，另1宗则位于翔安区彭厝板块。五缘湾板块向来是厦门市场的热门板块，本次的2宗地块也备受关注；翔安区彭厝地块虽然位于岛外，但地块周边地铁站、教育资源等配套齐全。
结合周边市场来看，五缘湾的2宗地销售限价均为7.2万元/平方米，周边二手房售价已接近10万元/平方米，一二手房倒挂，未来项目的销售火爆已经可以预见；翔安区彭厝地块销售限价3.7万元/平方米，与周边市场价格相当。
此外，湖里区P06号的最低户均面积可达90㎡，符合岛内近两年需求“趋小化”的走势，也填补了小户型产品的空白。降低户均面积有利于大幅降低总价、降低购房门槛，进一步为项目未来的去化添利。
岛内、岛外热度“冰火两重天”，央国企是厦门土拍主力
在优质地块+稀缺供应的推动下，本次土拍热度较去年大幅回温：岛内湖里区的2宗都在开拍后迅速进入摇号环节，参加摇号的房企数量分别达到88家和34家，翔安区彭厝地块则以底价成交，岛内外地块成交产生明显差异。
两宗摇号地块中，招商蛇口以63.7亿元摇中湖里区2023P06号地块，成为招商自2017年以后在厦门拿下的第一宗含宅地块，有效补充了招商蛇口在厦门的土地储备。另一宗摇号地块则由杭州运川拿下，成交总价24.75亿元，楼板价50510元/平方米。此外，底价成交地块则由长期深耕厦门的本土国企国贸地产竞得。
值得注意的是，由于地块起拍价本身较高，因此资金实力相对雄厚的央国企是土拍的主力军，从报名情况来看，华南央国企占据多数。
02
南京：二批次土拍局部火热、整体分化溢价地块均由央国企所得
供地质量不减，多宗优质地块意向房企超10家
南京第二轮集中供应共挂牌11宗含宅地块，其中1宗在开拍前一天终止出让，剩余10宗地块总建面达到87.6万平方米，栖霞、雨花台和江宁各挂牌2宗，溧水、秦淮、浦口和鼓楼则均出让1宗含宅用地。
整体来看，本批次的地块供应体量、质量都与第一批次相近，依然有几宗相对亮眼的优质地块，例如江宁区G16号百家湖地块、雨花台区G14号核心地块和栖霞区G20号燕子矶地块等，意向参拍房企都超过10家以上。
其中G16号地块是去年曾经上架后延期出让的地块，本次再度挂牌起拍楼板价下降约5000元/平方米，进一步利好房企。
据不完全统计，江宁区G16号吸引了最多房企参拍，包含华润、万科、招商、保利、金地、华发、厦门国贸等国央企，也有少量民企如龙湖、大家、伟星、中天美好等；
其次栖霞区G20号、雨花台区G14号和秦淮区G13号地块参拍人数也超过10家，招商、华润、保利、金地等国央企仍然是报名主力。
4宗地摇号、溢价率达9.28%，延续局部火热、整体分化的趋势
本次成交的10宗地块，共有3宗地拍至最高限价，进入摇号阶段，另外还有2宗地有溢价，剩余5宗地则是底价成交。从近两轮土拍的溢价率分布可以看出，摇号成交或底价成交地块幅数占比更高，而普通溢价成交的地块幅数占比总是最低，局部火热、整体分化的格局并未发生改变。
整体溢价率达到9.28%，与上一轮次相比提升了1.3个百分点。从2021年集中供地开始以来，南京土拍整体溢价率由高位大幅跌落至谷底，今年重新有所好转。实际上结合商品房市场热度来看，南京本月楼市热度有所消退，房企推盘积极性也有所下滑。土地市场热度能够维持高位一方面是受到优质地块的影响，另一方面则是近期房企在核心城市投资核心地块的热情有所上升，但城市内部依然存在很明显的分化现象。
溢价地块均由央国企拿下，民企投资积极性仍待修复
从成交结果来看，国央企毫无疑问仍是本场土拍的主力：10宗地块中有6宗由国央企竞得，剩余4宗地块则由民企和城投公司均分。
值得一提的是，所有的溢价地块均有国央企竞得：3宗摇号地块分别归属于国贸地产、建发房产和象屿地产，3家房企均是来自福建的国企。而保利和金地则通过多轮竞拍分别以24.1亿元、10.7亿元竞得G13和G19号地块，溢价率分别为11.06%和7.03%。此外葛洲坝底价获得鼓楼区G21号地块。
可以看出，民企、地方城投拿地不仅拿地幅数少于国央企，所获地块的热度也远远低于国央企所获得的热点地块。一方面体现出民企的投资的积极性目前仍未修复，参加热点地块的竞拍、摇号积极性不如国央企；另一方面也体现出，总价较高的热点地块对民企的资金要求也更高。
03
总结
整体来看，厦门、南京今日的土拍均以较高的热度收场，整体仍呈现局部火热、整体分化的格局，也从侧面反映了在当前市场筑底回暖阶段房企拿地谨慎程度，其策略仍是焦抗风险能力强、安全性高的一二线核心区域，且以高周转、流速快、利润足的项目为主。
且从参拍房企来看，无论是地价偏高的厦门还是市场化更高的南京，均是央国企占据绝对主力，换而言之，短期土地市场火热更多来自优质地块的吸引，以及资金雄厚的央国企调仓、优化土储结构的支撑。反观民企，在市场复苏动能转弱之下，销售的压力导致投资节奏恢复低于预期。
因此，未来土地市场依旧会延续点状回暖、城市分化、区域分化走势，优质地块推出以及房企一致的“收敛聚焦”策略，使得热度在“僧多粥少”下仍能维持。
-The End-
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